2016年, 是不寻常的一年。 从英国退欧事件,到美国总统大选, 再到人民币贬值风波, 全球人民目睹了太多的意想不到!
随着2016年步入尾声,澳洲物业市场是否会在年末发生“出乎意料”的事件? 如何在楼市动荡期“抄底捡漏”?
本次讨论:当前经济环境下,澳洲的房产走势何去何从?
从2014年至今年7月,澳洲GDP年度增长率从2%回升至3.3%,经济呈持续增长态势。自截止目前,澳洲在過去的25年中未曾发生过经济衰退。(以下图片以及数据来源于ABS)
澳洲失业率从2015年6月的6%逐步回落至2016年9月份的5.6%。预计圣诞节假期后,澳洲失业率将进一步下降。(以下图片以及数据来源于ABS)
自2014年以来, 澳洲的招聘职位数量逐年增加,这充分体现就业市场稳健的劳动力需求。(以下图片以及数据来源于ABS)
澳洲国民平均收入从2012年至今稳定上涨,2016年9月数据为$1,161澳元/周(兼职+全职)。如只以全职人士收入统计,国民平均收入则为$1,516澳元/周。(以下图片以及数据来源于ABS)
同时,从2014年以后, 澳洲人民的消费水平大于收入水平,但储蓄比例总体偏高, 达到收入的8%。(以下图片以及数据来源于ABS)
2016年9月,澳洲通货膨胀率为1.3%,对比本年初的1%略微上升,物价保持稳定,国民并无通胀压力。澳洲通货膨胀率的健康指标为2%~3%,目前仍存在调整空间。请注意,房地产的增长率并不纳入通货膨胀率之中。(以下图片以及数据来源于ABS)
本月澳联储公布基准利率维持在1.5%,为澳洲近20年来的历史低位。目前NAB的标准浮动利率为4.79%,三年固定利率为3.89%,可见银行预留了降息的空间,低息环境仍会维持12至18个月。据St George Bank报告称, 鉴于目前通货膨胀率仍处低位,明年中澳洲有机会继续降息0.5%。(以下图片以及数据来源于ABS)
澳洲人口持续强劲增长,截至2016年3月31日,澳洲人口为 24,051,400人,年增长率达1.4%,即增长了372,640人。
在各州中, 维州成为全澳人口增长率最高的地区, 1.9% 远远高于新洲1.4%, 这体现强劲的购房需求。(以下图片以及数据来源于ABS)
如果细分今年总增长人数,自然增长161,573人,净移民迁入211,068人。也就是说, 新移民对澳洲的人口增长起着重要影响。 如以三口之家计算,则每年新移民对物业的刚需为7万套。反观住宅物业年供应量在过往的30年中保持平缓,年供应量均维持于4万至6万套之间,至今仍累积着物业补给缺口,供不应求的情况仍持续。(以下图片以及数据来源于ABS)
2016年澳元兑美元徘徊于US$0.7462至US$0.7703之间。美国财政部抑制加息步伐,有助澳元保持强势;而中国货币以及财政政策趋向稳定,支撑澳元保持稳定,预计澳元兑美元在未来12个月仍徘徊于US$0.72至US$0.76之间。(以下图片以及数据来源于ABS)
而人民币自2014年以来, 不断贬值。 各大银行机构纷纷预测, 未来几年, 人民币仍会有不同程度的贬值幅度。
2016年,澳洲的服务业占总体GDP的58%,是澳洲经济顶梁产业,其中包括教育、旅游、餐飲、金融等的营收。一直被外界视为澳洲支柱产业的矿业,实际上仅占GDP的7%。其他主要产业还包括建筑业占9%,制造业占7%,零售业5%。澳洲独特的经济结构支撑其GDP在全球金融危机环境下仍保持稳定显著的增长。(以下图片以及数据来源于ABS)
随着出口、服务业基建的持续增长以及矿产价格在2016年已出现强劲的升幅,经济预期将保持稳健发展态势。