2016年， 是不寻常的一年。 从英国退欧事件，到美国总统大选， 再到人民币贬值风波， 全球人民目睹了太多的意想不到！

随着2016年步入尾声，澳洲物业市场是否会在年末发生“出乎意料”的事件？ 如何在楼市动荡期“抄底捡漏”？

本次讨论：当前经济环境下，澳洲的房产走势何去何从？

澳洲国民生产总值

从2014年至今年7月，澳洲GDP年度增长率从2%回升至3.3%，经济呈持续增长态势。自截止目前，澳洲在過去的25年中未曾发生过经济衰退。（以下图片以及数据来源于ABS）

澳洲失业率

澳洲失业率从2015年6月的6%逐步回落至2016年9月份的5.6%。预计圣诞节假期后，澳洲失业率将进一步下降。（以下图片以及数据来源于ABS）

自2014年以来， 澳洲的招聘职位数量逐年增加，这充分体现就业市场稳健的劳动力需求。（以下图片以及数据来源于ABS）

澳洲国民收入

澳洲国民平均收入从2012年至今稳定上涨，2016年9月数据为$1,161澳元/周（兼职+全职）。如只以全职人士收入统计，国民平均收入则为$1,516澳元/周。（以下图片以及数据来源于ABS）

同时，从2014年以后， 澳洲人民的消费水平大于收入水平，但储蓄比例总体偏高， 达到收入的8%。（以下图片以及数据来源于ABS）

澳洲通货膨胀

2016年9月，澳洲通货膨胀率为1.3%，对比本年初的1%略微上升，物价保持稳定，国民并无通胀压力。澳洲通货膨胀率的健康指标为2%~3%，目前仍存在调整空间。请注意，房地产的增长率并不纳入通货膨胀率之中。（以下图片以及数据来源于ABS）

澳洲基准利率

本月澳联储公布基准利率维持在1.5%，为澳洲近20年来的历史低位。目前NAB的标准浮动利率为4.79%，三年固定利率为3.89%，可见银行预留了降息的空间，低息环境仍会维持12至18个月。据St George Bank报告称, 鉴于目前通货膨胀率仍处低位，明年中澳洲有机会继续降息0.5%。（以下图片以及数据来源于ABS）

澳洲人口

澳洲人口持续强劲增长，截至2016年3月31日，澳洲人口为 24,051,400人，年增长率达1.4%，即增长了372,640人。

在各州中， 维州成为全澳人口增长率最高的地区， 1.9% 远远高于新洲1.4%， 这体现强劲的购房需求。（以下图片以及数据来源于ABS）

如果细分今年总增长人数，自然增长161,573人，净移民迁入211,068人。也就是说， 新移民对澳洲的人口增长起着重要影响。 如以三口之家计算，则每年新移民对物业的刚需为7万套。反观住宅物业年供应量在过往的30年中保持平缓，年供应量均维持于4万至6万套之间，至今仍累积着物业补给缺口，供不应求的情况仍持续。（以下图片以及数据来源于ABS）

澳元汇率

2016年澳元兑美元徘徊于US$0.7462至US$0.7703之间。美国财政部抑制加息步伐，有助澳元保持强势；而中国货币以及财政政策趋向稳定，支撑澳元保持稳定，预计澳元兑美元在未来12个月仍徘徊于US$0.72至US$0.76之间。（以下图片以及数据来源于ABS）

而人民币自2014年以来， 不断贬值。 各大银行机构纷纷预测， 未来几年， 人民币仍会有不同程度的贬值幅度。

澳洲经济结构

2016年，澳洲的服务业占总体GDP的58%，是澳洲经济顶梁产业，其中包括教育、旅游、餐飲、金融等的营收。一直被外界视为澳洲支柱产业的矿业，实际上仅占GDP的7%。其他主要产业还包括建筑业占9%，制造业占7%，零售业5%。澳洲独特的经济结构支撑其GDP在全球金融危机环境下仍保持稳定显著的增长。（以下图片以及数据来源于ABS）

随着出口、服务业基建的持续增长以及矿产价格在2016年已出现强劲的升幅，经济预期将保持稳健发展态势。